Как банки скрывают комиссию за выдачу ипотеки

На заре становления ипотеки большинство банков брало комиссию за выдачу ипотеки в размере 1%. Особо жадные брали 2% и более. Затем ситуация изменилась.

Вспомнили про закон РФ «О защите прав потребителей», по которому единовременная комиссия ущемляет права заёмщика. И про ФЗ «О банках и банковской деятельности», в котором не прописана обязанность заёмщика оплачивать вознаграждение банку за предоставление кредита, а прямо указано, что выдача банком кредитов осуществляется за его счёт (см. п. 2 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1).

Было несколько судебных разбирательств и сюжетов в СМИ. Открыто брать комиссию стало невыгодно для банковского бизнеса. Начали скрывать. Опустим простые способы обозвать комиссию за выдачу платой за составление договоров или за предоставление переговорной для целей подписания кредитного договора. Рассмотрим более продвинутые.

Комиссия за «снижение» ставки

Банк предлагает купить у него снижение процентной ставки по ипотеке на 0,5% или 1%. Казалось бы, переплата по ипотеке за 15-20 лет снижается. Всё по-честному. Однако, банк делает это не в ущерб своей доходности и знает, что деньги, полученные (не отданные) сегодня, ценнее денег, полученных завтра. К тому же по статистике 80% россиян гасят ипотеку в первые 5 лет.

Комиссии за сопутствующие услуги

Это самый распространённый способ. Перед выдачей ипотеки необходимо оценить объект и комплексно застраховаться (жизнь и здоровье, конструктив и титул). Обычно список страховых и оценочных компаний предоставляется банком, но некоторые банки сами вызывают оценщика и страхуют на первый год пользования ипотекой.

Если плата за оценку квартиры редко превышает 5 000 рублей и вознаграждение банка «за рекомендацию» здесь не велико, то коэффициент по страховке они завышают в два раза, с 0,8% до 1,5% от суммы кредита. При среднем размере ипотечного кредита в несколько миллионов рублей, сумма страховки измеряется в десятках тысяч, из которых банк получает половину.

Отказаться от оценки нельзя, иначе объект не одобрят и сделка не состоится. Отказ от страховки приведёт к несоизмеримому увеличению процента по кредиту и банк всё равно застрахуется за Ваш счёт в свою пользу.

Также банки «добровольно-принудительно» предлагают свои платные услуги по электронной регистрации договора купли-продажи. При этом они готовы снизить процент по кредиту в среднем на 0,2%. Встречается страховка объекта от пожара и затопления, юридические услуги по оформлению вычета и помощь на дорогах. Отказаться почти невозможно.

Первый платёж не гасит тело долга

Это экзотический способ комиссии. Встречается редко. Суть в том, что в каждом ежемесячном платеже по кредиту часть платежа должна гасить тело долга, а часть — проценты за месяц. При этом способе банк составляет график платежей так, что первый платёж идёт только на гашение процентов, а тело не гасится. Когда я указал на эту «странность» мне ответили, что у них программа так считает и изменить ничего нельзя.

Способов «сравнительно честного отъёма» комиссии у заёмщика довольно много. Банк не благотворительная организация помощи малоимущим гражданам. Банк выдаёт ипотеку каждый день и является профессионалом. Заёмщик берёт ипотеку один-два раза в жизни и в этом вопросе является дилетантом. Когда дилетант приходит к профессионалу исход встречи будет в пользу последнего. Ничего личного, только бизнес.

Не питаю вредных иллюзий, что эта статья поможет изменить ситуацию со скрытыми комиссиями на рынке ипотеки, поэтому в следующий раз поговорим о том, как снизить эти и другие расходы.