Ипотека на коммерческое помещение

Ипотеку на приобретение коммерческих помещений выдают плохо. По сравнению с обычной ипотекой на квартиры, ипотека на коммерцию несёт повышенные риски невозврата. Поэтому банки предъявляют высокие требования к финансовым показателям бизнеса заёмщиков и требуют большой пакет документов по юридическому лицу для анализа.

Повышенные риски банка приводят к ужесточению условий по коммерческой ипотеке: ставки в среднем 14–18% годовых, срок до 10 лет. Деньги получаются дорогие и короткие, хотя и обеспеченные. Расскажу историю о том, как двум партнёрам по бизнесу удалось купить коммерческое помещение под условия жилой ипотеки.

В тот раз они также сначала пошли в банк и подали заявку на получение коммерческой ипотеки. Стоимость коммерческого помещения составляла 12 000 000 рублей, из которых 2 500 000 рублей у них было своих. Просили 9 500 000 рублей в ипотеку под 17% годовых на 8 лет.

Вначале банк попросил поднять первоначальный взнос до 40%. Они согласились. Потом начал требовать финансовую отчётность за прошлые годы. Партнёры «оптимизировали» налогообложение и официально показывали минимальную доходность бизнеса. Представитель банка приезжал в офис для оценки бизнеса заёмщиков. В итоге после 4-х месяцев рассмотрения им было отказано.

Повторять эти упражнения с другим банком партнёры не стали, а пошли другим путём. Каждый из них подал заявку на жилую ипотеку в двух разных банках под 11% на 20 лет. Первый получил одобрение за неделю, второй — за две. Затем они «купили» квартиры друг у друга в ипотеку.

Квартиры оценили. Сделки провели. Условием получения денег продавцом является переход права собственности и передача квартиры по акту приёма-передачи. Первоначальный взнос банки не контролируют и партнёры написали друг другу встречные расписки на суммы первоначальных взносов. Акты приёма-передачи подписали, но фактически не переезжали. Каждый из них получил по 4 500 000 рублей, которые они и вложили в покупку необходимого коммерческого помещения.

Вместо 9 500 000 рублей под 17% годовых на 8 лет хитрые коммерсанты закредитовались на 9 000 000 рублей под 11% на 20 лет.